摘要：从6月开始，一路狂奔的深圳房价有点底气不足了。6月27日，深圳一手房成交依旧有222套，不过均价已经降到了13044元。

从6月开始，一路狂奔的深圳房价有点底气不足了。6月27日，深圳一手房成交依旧有222套，不过均价已经降到了13044元。上周六天的成交量维持在1411套的相对低位，成交均价只有13743元/平方米，对比月初成交量1829套、均价16541元/平方米的高位，本月底量价齐跌达两成。

“房地产估计可能会有三五年调整期。”对此国家发改委宏观经济研究院研究员王小广认为，中国房地产特点是投资性需求比较大，不是自住性消费，这个特征使得行业大幅上涨或者大幅下跌，房地产调整可能会出现不止一轮反复，可能是好几轮反复。

近期深圳投资客大幅增加。中原地产二手成交调查显示，2009年1- 5月，自住性需求呈下降趋势，投资性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰占比。

高处不胜寒深圳房价下挫

成交量已是17周最低值

高处不胜寒!

前期高歌猛进的深圳房价从6月开始有些后继乏力。

从6月开始，一路狂奔的深圳房价有点底气不足了。据记者对上周(6月22日-6月27日)深圳楼市的统计，深圳一手房市场共成交1411套，与前一周(6月15日-6月21日)的1416套基本持平，最近几周成交量一直在低位徘徊。

价格方面，成交均价从上周的一手房均价14815元/平方米下降到13743元/平方米，降幅高达一成。

早有一些迹象引人关注。从6月以来，在一片“叫好”声中，深圳的楼市不断调整。在前一周，深圳一手房市场共成交1416套，环比下降13.9%；同时，成交均价为14815元/平米，环比下降0.9%。

本月初深圳一手房成交量一度达到1829套，均价16541元/平方米，这样算来，近期成交量和均价与6月的高点对比，量价齐跌高达两成。

从更长的时间观察，深圳去年11、12月份是2008年成交的高峰，其间的平均周成交面积和金额分别为14.6万平方米和16.9亿元，成交放量的2007年上半年平均周成交面积和金额分别为14.9万平方米和17.4亿元。2007年1月周成交量最高峰时为19.9万平方米。最近两周的成交面积相对前期继续有所回落，特别是6月15日-6月21日，是过去17周的最低值。安信证券认为，这个问题很值得关注，具体原因将进一步调研。

从成交情况观察，6月成交主力在龙岗区也是拉低房价的原因，6月的龙岗的成交量占到全市的三四成，而龙岗的房价一般只有八九千元，深圳市区的房价则难以松动。

深圳楼市的脆弱

有多少泡沫在酝酿

对于深圳楼市的高位回调，很多业内人士不以为然。但不容否定的是，这反映了深圳楼市的脆弱。

“房地产根本就没有调到位的情况下，为什么量价齐升？”国家信息中心专家委员会委员高辉清的疑惑也是大多数老百姓的疑惑。深圳的房价调整更是如此。

高辉清认为，很多情况下，这种价格的反弹是一个反常的行为，是房地产商自己做的事，它的理由就是未来要通货膨胀，你要持有实物资产，这样就使价格不断上升。还有消费心理的问题，还有假按揭，找一些熟人、关系户来购买，通过银行融资给企业，雇一些农民工来排队，使得价格上去了，这些现象不正常，会带来很多风险。

房地产商认为现在因为有通胀预期，所以要买房子保值。高辉清认为，从历史上来看，这个理由基本上是不成立的，第一可以看到现在美国的房子还是在不断地下跌，而且还会认为，最少跌到明年底，为什么美国不保值，中国就要保值，而且中国房地产价格比美国还要高，保一个价格高的房地产，这不成立。美国在七十年代，那时候黄金价格涨得非常高，但是房地产价格基本上是平稳的，扣除物价以后基本上没有涨，从这个理由来看，之所以房地产价格这么大幅度涨价，这里面可能存在投机行为，换句话说就是存在泡沫。

对于房地产泡沫问题，瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬近日接受观点地产访问时表示，今天的房地产价格根本就不应该是按照目前的这种幅度来上升。但是人们没有看到的另外一面是流动性泛滥，资金成本极低。如果要是说年初的成交量回升是刚性需求造成的，那我相信下半年拉动房地产继续上升主要是来自热钱，来自炒作。

投资客助长深圳楼市虚火

三大风险制约房地产发展

不错，深圳房地产的炒作已经开始，投资客的兴风作浪加大了深圳房地产的波动，也使得6月的楼市如此地起伏。

“相对于第一季度，第二季度买房子的人群中，投资者的数量明显有所上升。5月投资客比例大约增加了5%以上。”深圳中原总经理李耀智指出，在今年1～3月购房者买房主要还是自用，但是从4月开始买房者则多为投资者。

高档住宅为投资的首选。“与前期成交集中于普通住宅市场相比，近期投资客入场则带动别墅市场成交活跃。代表项目有圣莫里斯、纯水岸等，单价都在4万元/平方米以上。”中原集团地产研究中心高级研究主任瞿安新透露。

国家发改委宏观经济研究院研究员王小广认为，中国房地产特点是投资性需求比较大，不是自住性消费，这个特征使得行业大幅上涨或者大幅下跌，所以房地产调整可能会出现一个反复，而不是一轮反复，可能是好几轮反复。

“房地产估计可能会有三五年调整期。”国家发改委宏观经济研究院研究员王小广认为，中国经济未来的复苏，就看最终房地产能不能真正走向一个稳定的，而不是大起大落的状态。

目前房地产面临着三大风险。国都证券研究员邹文军认为，房地产可能面临信贷政策收紧的风险。此次的房地产迅速复苏离不开宽松的信贷优惠政策。当前，商品房价格愈涨愈烈，涨幅过高后有可能再度缩紧房贷优惠政策。

第二个是产业政策风险。商品房价格涨幅过高后，可能抑制投资和投机的产业政策风险，如物业税。最后一个是居民收入明显下降的风险。经济衰退处于较长的恢复期，居民收入明显降低，使得购买力明显下降。全球经济危机对居民收入的影响已经开始显现，由此降低未来收入预期，降低居民商品房购买力，对房地产业产生不利影响。