宋都股份的一则定向增发预案，让地产股在8月7日早盘全面爆发，也让房企再融资成为上周最热话题。
    并非宋都股份是地产股的“带头大哥”，而是宋都股份定向增发预案所募集的不超过15亿元资金，八成将投入位于南京与杭州的中小户型商品房项目。如果这一增发方案获得批准，将意味着房地产业再融资条件进一步放宽，市场对此反响强烈。
    早前，新湖中宝的再融资方案显示，其所募集的不超过55亿元的资金，将用于上海两个棚户区改造项目。这被市场理解成房地产再融资只是有条件放开，即只对募集资金用于旧城改造、棚户区改造或保障房建设的房企“开闸”。如今，宋都股份募集资金的“新”投向，给了敏感的房地产商一个惊喜，也大大超出市场原先预期。由于目前以“筹划重大事项”为由停牌的房企很多，一旦再融资条件放宽，从事商品房建设的房企，将会因为坐拥巨资而放胆拿地，争做地王，房价也会因此再上台阶。有人甚至断言，地价的不断高升将会推动房价在未来5年内翻番；更有地产大佬表示，新一届政府可能更希望房价上涨，即便是寸土寸金的高端别墅产品，依然有较大的价格上涨空间。
    从“棚户区改造项目”到“中小户型商品房项目”，募集资金投向的变化，似乎表明房企的再融资条件正在逐步放松。虽然房企融资申请最终能否获批尚不得而知，但房地产融资政策生变，看来已无悬念。这种变化，源自楼市调控政策基调的改变。
    日前召开的中央政治局会议在讨论研究当前经济形势和下半年经济工作时强调，“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。从“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，到“促进房地产市场平稳健康发展”，这一变化并非仅仅体现在措辞上，更体现在房地产业在下半年稳增长中所扮演角色的变化以及可能的政策调整。
    城镇化离不开房地产业，而城镇化又被视为确保未来中国经济持续增长的推动力。种种迹象显示，经历“新国五条”对房地产业的调控之后，面对经济增速放缓，房地产业再次走上前台，担当起拉动中国经济，但又不消耗政府资源，还能缓解金融风险的重任。资本市场甚至已经从目前地产股对稳增长的影响及其再融资放开的预期中，悄然酝酿着市场风格从成长股向周期股的转移。

    为什么又是房地产业？

    一方面，为了确保经济运行在合理区间，近来中央出台了包括支持铁路、城市基础设施建设、棚户区改造、环保、4G等领域的稳增长措施。有分析认为，这些措施只能拉动GDP在0.15%~0.4%之间，总体看，对经济的拉动效果并不显著。要遏止经济增速下滑势头，还需作为基础行业的房地产业“出山”，因为房地产投资可以支撑从土地到钢材、水泥等所有商品的销售，从而提振整个经济的需求。而房地产业作用的发挥，自然离不开融资政策的支持。只有逐步放开房地产再融资，才能在中短期内刺激地产投资和新开工项目的回升，从而为稳增长提供动力，推动GDP在三、四季度出现显著回升。海关总署最新发布的数据显示，7月份铁矿石进口总量为7310万吨，创下月度记录新高，较上年同期增长26%，较6月份增长17%。而7月份铁矿石进口创新高，正是建筑需求大增下的产物，这似乎也印证了房地产业对经济增长不可小视的拉动作用。
    另一方面，近期国家审计署公布的“36个地方政府本级政府性债务审计结果”显示，截至2012年末，18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。虽然财政部此前公布的数据显示，今年1至6月，地方国有土地使用权出让收入16722亿元，同比增加5292亿元，增长46.3%。但考虑到宏观经济环境不好，地方政府非常依赖土地出让收入，而今年到期偿还的地方债数额又不是小数。因此，此时如果房地产业因为调控不慎出现崩盘，影响地方土地出让收入，这不仅会挤压地方政府的民生支出，更会影响地方债的偿还；如果地方债偿还出现违约现象，那又会给银行带来更多坏账，导致银行体系不稳定，最终影响整个经济的稳定运行。这显然是政府和社会都无法承受的。
    从目前看，要使中国经济步入可持续发展的轨道，必须解决经济结构调整和转型升级的问题。不过，这是长期问题，不可能在短期内毕其功于一役。要让长期结构性和政策性问题得到根本解决，必须先稳住“短期”。考虑到制造业产能普遍过剩、基建投资受制于信贷投放力度，新的经济增长点的培育尚需时日，短期内要稳住经济，依然离不开房地产业的平稳健康发展。正是在这样的背景下，房地产业调控基调开始改变。
    尽管房地产业对中国经济增长的推动作用至关重要，但这并不表明政府必然采取全面刺激楼市的措施。二季度央行货币政策报告明确指出，要落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。这可视为包括融资政策在内的一系列支持楼市政策的取向，即重视房地产业的重要作用，但只会放松房企融资的部分条件和限制———对真正愿意建设保障房和棚户区改造以及将资金投入刚需住宅项目的房企，政策将会给予融资支持；但对那些存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房企，融资大门将依然紧闭。
    从房地产业调控实践看，用行政手段调控房价，只能越调越高。要“促进房地产市场平稳健康发展”，发挥房地产业对经济的拉动作用，关键还是要去行政化，建立长效机制，让市场机制更多地发挥作用。有消息表明，正在推动中的“扩大个人住房房产税改革试点范围”，可能会继续从增量房入手。这一被市场人士认为“无关痛痒”的征税安排，其背后的政策考量可能正是为了维护房地产业的平稳健康发展。毕竟，如果从存量房开征入手，在经济增速放缓之际，楼市若发生“雪崩”，将会使疲弱的经济雪上加霜，并会使目前出台的“微刺激”措施功亏一篑。