房地产市场由热转冷，政府的调控政策迅速转向，取消原“一房一价”制度，代之以“购房款补贴”

【《财经网》专稿/记者 宫靖】在成都、西安、常州等城市之后，南京市政府也推出了20条“救市”新政，托举当地房地产市场。最引注目的是，该市执行了一年多的“一房一价”政策被宣布取消。
　　9月27日，南京市政府召开新闻发布会，公布《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》（下称《意见》）。该意见三项内容引人关注，其一是从2008年10月1日起一年内，南京购房者可享受一定的购房款补贴；其二是在一定情况下，开发商土地出让金和部分规费可以缓缴；其三是取消备受购房者拥护、开发商指责的“一房一价”制度。
　　购房款补贴是指，意见第四条规定，在一年内，凡购买90平方米以下商品住房（含二手住房）的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90—144平方米以下商品住房（含二手住房）的，给予房款总额0.5%的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。
　　此外，南京还在商品房转让免征营业税的时间界定、第二套住房认定、卖旧买新时个税征收、公积金贷款规模等方面，作了有利于购房者的微调。
　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，南京市政府作为地方政府，没有权限降低国家规定的购房契税，但这种直补购房者的政策，事实上是变相的降低契税。在对购房者让利方面，南京市政府可以说用足了权力的上限。
　　本次意见显然对缓减开发商资金压力方面着力更重。首先规定，特殊原因下，开发商拿地后，开、竣工时间可适当顺延，并可根据建设规模、进度等延缓缴纳土地出让金。
　　宋坚认为，此举对缓减房地产开发商资金压力关系最为重大。虽说政府对特殊原因解释为“因政府方面的原因”，每块缓交地都要“一事一议”，但即有严苛的制度终于开闸，未来能否缓交全在政府掌握之下。而缓交此笔费用等于政府向开发商提供了大量无息贷款。
　　此外，涉及开发商的基础设施费、人防费、楼盘销售纳税、联合开发地块相关规费等，均可以适当“缓交”。相关专家分析认为，以20万平方米楼盘为例，这些措施均等于政府再向开发商提供数额近亿，为期数月甚至半年以上的无息贷款。
　　业内专家指出，去年底以来，南京土地市场低迷，土地底价成交甚至流拍成为常事。而以2007年为例，土地收入占南京市政府财政收入的40%，这些收入主要用来南京市的城建尤其是交通建设，例如京沪高铁南京站、南京地铁一号线延长、二号线等。土地市场的低迷带给地方政府的财政压力非常大。
　　一个相关的事实是，就在南京市研究出台此政策期间的9月23日，南京市国土局挂牌出让12幅土地，最终九幅底价成交，两幅流拍，只有一幅溢价。
　　意见中最受地产界关注的是“一房一价”政策的取消。
　　2007年4月，南京市成为全国房价暴涨的典型，曾出现一个小时内疯涨2000元/米的事例。之后，南京市政府出台“一房一价”政策，即由政府用行政力量的强力干预房价，具体房价确定原则为物价部门在开发商拿地成本、建工成本、相关规费等成本基础上，再加上8%左右的开发商利润，即为新盘房价，开发商上浮幅度不得超过5%。根据楼层等具体因素，物价部门事实上为每套新房都定出了具体的价格。
　　此政策执行一年多来，南京房价终被刹住，只上涨约9%，但同期北京、上海、广州、深圳等处涨幅远超南京，有的地方达30%以上。南京的购房者受惠于此政策，但开发商却一致反对，认为其违反价格由市场决定原理。
　　但随2008年随着全国房市的“大盘”下跌，全国仅南京市执行的“一房一价”出现尴尬，开发商的大举降价使此政策形同虚设。但更让当地政府难堪的是，被“一房一价”刹住的南京房价，一旦随“大盘”出现同样深度的跌幅，那么南京的房地产问题将比其他城市严重得多。即上海房价出现30%跌幅，实际仅为2007年年初水平，而南京要有30%跌幅，则退回2006年年初。
　　据测算，南京房市最多只能承受10%跌幅，否则将出现大批地产商破产，以及银行呆坏账问题。
　　在此次新闻发布会上，南京市房产局副局长郭宏定说：“今年南京房地产市场不景气，到了要调整（政策）的时候，这个不用回避。”
　　在南京市政府发布的新闻通稿中，当地政府认为，2008年以来，由于国内国际发展形势的变化，以及房地产行业本身的调整，南京市出现了商品房成交量下降、新开工面积下降、房地产价格小幅波动、涉房社会问题显现等新变化。
　　当地认为，如不采取及时必要调控措施，房价一旦大落，可能出现经济负增长、大量失业、烂尾楼和金融风险等。
　　据《财经》了解，当地开发商普遍对新政表示欢迎，而购房者的心态复杂，他们欢迎政策中的实惠部分，但担心开发商将很快收回他们已推出的优惠政策，甚至房价会掉头向上。相关专家认为，政策效果尚需市场检验。