在北京看房超过一年的张琼本打算今年5月出手，但她最近又开始犹豫了。目前，北京楼市新已政出台三月，不少中介机构称二手房价已经出现松动，降幅在5~15%左右。

网易财经近日在北京的回龙观、劲松等二手房房源较多区域调查发现，房龄超过5年、可以上市交易的经适房和户型不好的二手商品房源已经率先降价，但商品房项目普遍降价的阶段尚未开启。

鑫尊地产的统计显示，北京郊区近期二手房价格平均下降7～8%，其中，通州平均下调约8%，亦庄下调6%，城区二手房价则有3%的小幅降价。

回龙观等地经适房出现最高15万的议价空间

5月12日，张琼来到北五环回龙观附近的中介公司。

销售人员向她推荐了位于龙泽城铁的龙泽苑西区、新龙城和位于回龙观城铁的龙博苑等多套二手房，其中仅龙博苑总价有5～15万的议价空间。

“龙博苑是经适房，现在已经可以上市交易。不过，虽然总价有下降，但买经适房需要缴纳一定比例的土地出让金。”销售人员推荐了一套61平米总价130万的一居室。按照北京市建委的规定，上述房源在出售时，需要缴纳130万×10%即13万的土地出让金。但业主通常会将这一费用转嫁到购房者身上。

业内人士分析称，龙博苑从最初2600元/平米飙升至今天的平均20000元/平米，而在政策收紧的情况下，部分户型又出现高达15万的议价空间，证明前期这一部分房源的价格存在较大泡沫，未来或将有进一步下探空间。

回龙观是北京最大的经适房聚集地。目前，该区域约二十个楼盘均为经适房小区，仅新龙城、龙泽苑、流星花园、矩阵等几个小区为商品房项目。

按照某大型中介公司的统计，龙泽苑西区二手商品房目前售价为19000元至21000元/平米，降价幅度在1000元/平米左右。

但是，张琼发现，该小区上述价位的房源其实并不多，只是个别户型不好的房源可以下调到这个价位。

以一套96平米二居室为例，总价220万，均价已经接近23000元/平米。“顶多能在总价基础上谈下3～5万，均价肯定没法大降了。”

而与龙泽苑西区一街之隔的新龙城，在销售人员向张琼出示的房源登记表中，也鲜见总价低于210万的房源。

在新龙城小区外面，云集了我爱我家、链家、鑫尊、21世纪不动产等中介公司。

回龙观是鑫尊地产的传统优势区域。鑫尊市场总监闫斌杰对网易财经表示，回龙观、龙泽区域二手房价格近期平均下降了10%左右。

不止是回龙观和龙泽，鑫尊地产的统计显示，整个北京郊区近期二手房价格平均有7～8%的下降。其中，通州平均下调约8%，亦庄下调6%。城区二手房价则有3%的小幅降价。

来自伟业我爱我家统计也显示，5月上旬全市二手住宅成交均价为23342元/平米，与4月上旬相比跌幅达到6.5%。

四五月份成交量萎缩，中介称二手房将继续降价

事实上，尽管市场日益趋紧，北京二手房业主主动调低挂盘价的行为也并不普遍，二手房大规模降价的闸门也未开启。

来自伟业我爱我家统计显示，虽然5月上旬全市二手住宅成交均价与4月上旬相比跌幅达到6.5%。但是与去年五月同期的成交均价相比，仍有近18%的涨幅。

不过，上述北京大型中介都给出了未来二手房房价将继续下行的判断。一个重要的原因是，4月和5月上旬，二手房交易市场上，成交量在进一步萎缩。

北京市房地产交易管理网的统计数据显示：5月上旬（1—10日）全市二手住宅网签总量为2023套，环比4月下旬大幅下跌了46%，与去年5月同期相比，成交量更是大幅萎缩了近60%。

闫斌杰预计，5月交易量萎缩很明显，房价缺乏上涨的支点。因此，近两三个月二手房价还会继续下行。

在链家统计的5000多个二手楼盘中，4月份大约有1500个楼盘零成交，环比3月上涨8%。张月认为，根据当前市场情况，长期零成交的楼盘将会越来越多。对于业主来说，销售压力增加，业主对于房价的心里预期将会受到很大打击，或将选择降价销售。预计未来即使整体市场房价维稳，零成交的楼盘房价或有明显下降。伟业我爱我家副总裁胡景晖也认为，5月份，随着新房市场开盘量的持续增加，保障房供应逐渐迎来高峰，受其影响，二手房市场的降价房源还将进一步增加，全市的二手房均价有望稳中有降。5月18日存款准备金率的再度提高也将使得5月份的房价下跌毫无悬念。

交易结构发生变化，二手房普遍降价尚未开启

而网易财经编辑在二手房房源较多的南三环劲松附近探访发现，这里的二手房挂盘价也没有出现普遍下调，有的小区挂盘价甚至超过了去年。为何几个重点地区二手房价格并无明显松动的情况下，全市平均成交价会出现下降？

链家地产首席分析师张月认为，两个因素导致了近期二手房成交平均价格的下降。以4月成交为例，一是成交结构发生变化，4月份成交价中，单价在20000元/㎡以下的房屋成交占比上涨了3个百分点，实际成交价并没有明显变化。另外，价格在45000元/㎡以上的房屋价格略有下降。

网易财经根据北京市房地产交易管理网成交数据计算，4月，60万以下的二手房成交套数占到了成交总量的56%，而200万以上的成交套数仅占到总量的6.8%。

业内人士表示，在市场不好的情况下，首先肯定是户型、环境不太好的房源率先降价，如果成交量继续低迷，才有可能出现大面积的降价。

尽管今年北京要求稳中有降的仅为“新建普通住房”价格，但二手房在解决居民住房问题、保障民生上有重要意义。北京市房地产交易管理网数据显示，5月上旬(1-10日)，全市新建商品住宅网签总量为2435套，二手住宅网签总量为2023套。二手房的网签数量几乎占到了签约总量的一半。